Prosedur,
Syarat, & Cara Membeli Rumah Bekas dengan KPR --- Apakah Anda sedang merencanakan untuk beli rumah seken
dengan KPR? Jika demikian, maka pastikan Anda paham mengenai syarat, prosedur,
tata cara, biaya-biaya yang dibutuhkan, hingga perhitungan & simulasi dalam
membeli rumah bekas dengan KPR. Pasalnya, jika Anda tidak memiliki pemahaman
yang baik, proses pengajuan lewat bank bisa saja gagal, baik melalui KPR rumah second
bank BRI, bank Mandiri, BTN, BCA atau bank lainnya.
Nah, di sini saya telah menyediakan informasi
lengkap, tahap demi tahap, mulai dari proses pengajuan hingga prosedur, syarat,
dan tata cara membeli rumah bekas dengan KPR. Oleh karena itu, pastikan Anda membaca
artikel ini hingga akhir agar bisa paham secara komprehensif.
1. Sadari Kemampuan Keuangan (Finansial) Anda
Berapa dana yang Anda miliki? Seberapa
sanggup Anda dalam membayar down payment
(DP) dan cicilan rumah? Jika nantinya membeli rumah, meskipun rumah bekas,
apakah kebutuhan sehari-hari Anda masih
bisa terpenuhi? Itulah segelintir pertanyaan yang mesti Anda renungkan.
Pasalnya, membeli rumah pasti membutuhkan modal yang tidak sedikit. Anda butuh
perhitungan yang sangat matang.
Berapa jumlah maksimal angsuran rumah?
Umumnya, pihak bank menerapkan cicilan rumah sebesar 30% dari penghasilan
bulanan Anda. Apakah penghasilan itu bisa digabungkan antara suami dan istri?
Bisa! Misalnya, grand total penghasilan Anda + istri berjumlah Rp50 juta, maka
jumlah cicilan rumah sebesar 15 juta. Lalu, berapa DP yang mesti dikeluarkan?
Nah, pada umumnya, baik dalam pembelian rumah
baru maupun rumah bekas, DP yang dikenakan memiliki ketentuan yang sama, yaitu sebesar
20% s.d. 30%. Perbedaannya, DP untuk rumah baru diberikan kepada pihak developer,
sedangkan DP untuk rumah bekas atau seken diberikan langsung kepada penjual
rumah.
2. Cari Rumah Bekas yang Akan Dibeli
Saya ingin memasukkan poin ini sebagai bagian
dari cara membeli rumah bekas dengan KPR. Kenapa? Ya, ini juga perlu Anda
perhatikan. Selain Anda mesti mencari rumah yang sesuai dengan anggaran, Anda
juga harus melihat nilai ekonomis dari rumah tersebut, mulai dari analisis
lokasi, lingkungan, fasilitas, dan sebagainya.
Meskipun hanya rumah bekas, bukan berarti
Anda boleh sembarangan dalam membeli rumah. Ingat, ini adalah investasi, maka
berinvestasilah pada produk yang berkualitas. Oleh karena itu, cari dan
temukanlah rumah seken yang tepat.
3. Lakukan Negosiasi Harga dengan Penjual Rumah
Jika Anda sudah menemukan rumah yang tepat,
maka segera lakukan negosiasi kepada pemilik rumah. Pelajari cara nego yang
benar sehingga nantinya Anda bisa mendapatkan penawaran harga yang bagus.
Ingat, segera hubungi penjual rumah langsung agar Anda tidak kecolongan oleh
peminat yang lain.
Tahap negosiasi ini bisa menjadi vital.
Pasalnya, jika Anda pandai melakukan negosiasi dan merayu penjual rumah, Anda
bisa mendapatkan harga terbaik. Satu hal yang perlu Anda ingat bahwa pihak bank
tidak bisa membiayai KPR 100%. Biasanya, pihak bank hanya mematok pembiayaan
KPR sebesar 80% saja dan sisanya Anda lah yang melunasinya melalui DP.
Perhitungan, simulasi atau contoh kasusnya
seperti ini. Misalnya, harga rumah yang akan dibeli (setelah melakukan
penawaran dengan penjual) yaitu Rp500 juta. Maka, pihak bank hanya akan
membiayai KPR tersebut sebesar 80% dari Rp500 juta, yaitu Rp400 juta. Dengan demikian,
kekurangannya yaitu sebesar Rp100 juta. Anda lah yang membayar melalui DP.
Mau tahu kenapa bank enggan membiayai KPR
rumah seken sebesar 100%? Ya, bank memiliki penilaian sendiri (appraisal).
Biasanya, rumah seken atau bekas nilai taksirannya di bawah harga yang dipatok
oleh penjual.
4. Mendatangi Pihak Bank untuk Pengajuan atau Mencari KPR
Inilah tahapan selanjutnya cara membeli rumah bekas dengan KPR. Nah,
setelah melakukan proses negosiasi dengan penjual rumah seken tersebut, Anda
bisa mendatangi bank untuk mencari KPR. Banyak bank yang bisa Anda manfaatkan,
seperti rumah second bank Mandiri, lewat
bank BRI, BCA, dan BTN pun juga bisa. Silahkan cari bank mana yang memberikan
penawaran menarik.
Nah, ada
beberapa syarat yang mesti Anda penuhi dalam mengajukan KPR, yang umumnya
sebagai berikut:
- Kartu Tanda Penduduk (KTP);
- Kartu Keluarga (KK);
- Surat Nikah;
- Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP);
- Slip Gaji untuk 3 (tiga) bulan terakhir;
- Rekening Koran untuk 3 (tiga) bulan terakhir;
- Surat Keterangan Kerja (SK)
Terkait rumah yang akan Anda beli, maka ada
beberapa berkas atau dokumen yang perlu disediakan, sebagai berikut:
- Fotokopi
Sertifikat Tanah & Rumah;
- Fotokopi
Izin Mendirikan Bangunan (IMB);
- Fotokopi
Pembayaran PBB (tahun terkahir);
- Surat
pernyataan (kesepakatan) atas jual beli rumah antara si pembeli dan si
penjual rumah, dan mesti ditandatangani di atas materai.
5. Menunggu Proses Penilaian dari Pihak Bank (Appraisal)
Prosedur cara membeli rumah bekas dengan KPR
selanjutnya yaitu proses appraisal.
Proses appraisal yaitu proses penilaian yang dilakukan oleh pihak bank terhadap
rumah dalam proses pengajuan KPR. Di sini, Anda hanya menunggu keputusan dari
pihak bank dan perbanyaklah berdoa agar pengajuan KPR Anda berhasil.
Pada tahap ini, bank akan melakukan survei ke
rumah yang dijual dan menaksir berapa harga wajar rumah bekas tersebut. Biasanya,
pihak bank bekerjasama dengan developer atau pihak-pihak terkait untuk
menentukan taksiran harga sekaligus menentukan plafon KPR untuk si pembeli
rumah tersebut.
Semua proses appraisal ini sepenuhnya dilakukan oleh pihak bank. Meskipun
begitu, Anda mesti mengeluarkan biaya appraisal
dengan besaran tertentu, kisaran Rp400 s.d. Rp600 ribu. Setiap bank memiliki
kebijakan berbeda-beda, ada yang meminta biaya appraisal di awal, ada juga di akhir (setelah KPR disetujui).
Jika KPR Anda tidak disetujui tetapi Anda
sudah membayar biaya appraisal di
awal, maka uang appraisal tersebut menjadi hangus (tidak bisa dikembalikan).
Nah, jika KPR disetujui dan proses penilaian (appraisal) selesai, Anda akan dihubungi oleh pihak bank untuk
melakukan proses selanjutnya, yaitu menyediakan uang tunai.
6. Proses Perjanjian Kredit
Inilah cara,
tahapan, dan proses yang mesti Anda lalui dalam membeli rumah bekas dengan KPR.
Pernah dengar SPK atau Surat Perjanjian Kredit? Ya, sebelum melakukan
penandatanganan akad, pihak bank terlebih dahulu akan menyiapkan SPK untuk Anda.
Nah, Anda mesti membaca baik-baik SPK tersebut agar mendapatkan info detail.
Di dalam SPK
tersebut ada berbagai macam informasi penting, seperti biaya kredit, biaya
penalti, besaran suku bunga kredit, rincian biaya KPR, dan lainnya. Tentu saja,
beli rumah second BRI, lewat Bank Mandiri, atau BTN memiliki rincian biaya dan
besaran suku bunga yang berbeda-beda. Setiap bank punya kebijakan
masing-masing.
Untuk biaya
penalti, biasanya itu dikenakan bagi Anda yang melakukan pelunasan sebelum
jangka waktu kredit berakhir, baik pelunasan sebagian maupun seluruh pinjaman
bank. Nah, untuk rincian biaya KPR, diantaranya yaitu biaya notaris, provisi, pajak-pajak,
dan asuransi jiwa & kebakaran.
7. Proses Penandatanganan Akad
Nah, proses
ini merupakan tahapan terakhir sebagai bagian dari cara membeli rumah bekas
dengan KPR. Setelah SPK disetujui oleh pihak bank (debitur), barulah Anda bisa
melanjutkan ke proses penandatanganan akad. Jangan khawatir, dalam proses akad
ini, Anda akan dibantu oleh notaris terpilih. Sebagai debitur, ada kewajiban
yang harus dipenuhi, sebagai berikut:
- Melunasi biaya KPR;
- Melunasi biaya notaris (biaya jasa dan pembuatan dokumen
terkait);
- Menyiapkan serta menyerahkan kelengkapan berkas yang
dibutuhkan, seperti KK, KTP, NPWP, Sertifikat Rumah/Tanah, PBB, dan IMB.
Semua berkas tersebut harus absah ketika dicek oleh notaris;
- Menghadiri dan menandatangani akad di hadapan notaris
terkait. Bagi yang sudah menikah, Anda wajib datang bersama dengan pasangan;
- Mendengarkan dengan saksama seluruh hak dan kewajiban seluruh
pihak yang terkait dalam jual beli rumah seken tersebut.
Satu hal
lagi, dikarenakan pembelian rumah bekas tersebut menggunakan sistem KPR, maka
ada 2 (dua) buah akad yang mesti Anda tanda tangani sebagai buyer:
- Akad jual beli antara pembeli (buyer) dan penjual (seller).
- Akad kredit antara pembeli (buyer) dengan bank (kreditur) yang memberikan KPR.
Setelah
semua proses dan tahapan di atas berjalan dengan lancar, maka pihak kreditur
akan mentransfer dana yang telah disepakati kepada penjual rumah. Kemudian, notaris
akan menjalankan proses balik nama. Oh ya, seluruh setifikat, IMB, PBB yang
asli, harus Anda berikan ke pihak bank sebagai agunan. Selanjutnya, Anda akan
diberikan kunci rumah beserta dengan fotokopi dokumen terkait: sertifikat, akta
jual beli, dan IMB dari notaris.
Kesimpulan: Semua proses,
tahapan, prosedur, syarat, hingga cara membeli rumah bekas dengan KPR di atas, sudah
semestinya Anda lakukan dengan baik agar tujuan Anda memiliki rumah bisa
tercapai. Jadikan proses ini sebagai kebahagiaan, bukan beban. Ingat, membeli
rumah, meskipun seken, tidak akan menjadi masalah. Sebab, ini merupakan bagian
dari investasi untuk masa depan Anda dan keluarga. Bangunlah kehidupan yang
indah di dalam rumah. Itulah sebaik-baiknya tempat berkumpul.
